Strategischer Fit

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Foto: © Mirko Raatz_Fotolia hotelimmobilien Der strategische Fit Die deutsche Hotellerie steht gewaltig unter Druck: Zu den rund 21.000 deutschen Hotels und Hotels Garnis (Stand 2012) kommen allein in den nächsten drei Jahren knapp 500 Neuentwicklungen hinzu – eine Erhöhung der Zimmeranzahl um 66.000 bzw. 8 %. In Verbindung mit den bereits jetzt beträcht-lichen Überkapazitäten ist ein regionaler Verdrängungswettbe-werb unvermeidlich. Wie können sich neue Hotels aufstellen, um in diesem Wettbewerb erfolgreich zu agieren? Was sind eigentlich die zentralen Erfolgsfaktoren für einen bestehenden Hotel-betrieb? Viele Hoteliers würden diese Fragen mit dem Verweis auf eine gute Produktqualität, einen zuvorkommenden Service und freundliche Mitarbeiter be-antworten. Alle diese Punkte sind aus operativer Sicht richtig – die strategischen Grundlagen für einen erfolgreichen Hotelbetrieb werden jedoch lange bevor der erste Gast die Lobby betritt, ge-legt. Dabei gilt: Betrachtet man Standort, Konzept und Betreiber sowie die an der Entstehung be-teiligten Parteien, ist jedes Hotel ein Unikat. Hotelentwicklungen sind durch Interaktion einer Viel-zahl an Beteiligten wie Projekt-initiatoren, Berater, Architekten, Bauunternehmungen, Kom-ein neues, einzigartiges Auto bauen sollen. Um in dieser Kon-stellation ein perfektes Produkt zu realisieren, sind nicht nur ein stetiger Austausch und ein gutes Zusammenspiel nötig – alle Be-teiligten müssen auch an einem Strang ziehen und sich über die wesentlichen Stellschrauben für den späteren Erfolg einig sein. Strategisches Gerüst Der Hotelpionier Conrad Hilton definierte die aus sei-ner Sicht wichtigsten Faktoren für den Erfolg eines Hotels mit „Location, Location, Location“. An der Botschaft dieser Aussa-ge hat sich bis heute nicht viel verändert, der Standort eines Hotels hat maßgeblichen Ein-fluss. Aufgrund des steigenden Gästeanspruchs, zunehmender Reiseerfahrung und einer sehr hohen Markttransparenz genügt allein eine gute Lage heute al-lerdings nicht mehr. Stattdessen wird der „Strategische Fit“ als Maßstab für die grundlegenden Erfolgsparameter angesehen. Diese Annahme geht davon aus, dass in einer möglichst perfek-ten Symbiose der Faktoren Standort, Betreiber und Konzept die Grundlage für einen späteren operati-ven Erfolg zu sehen ist: • Der Standort eines Hotels wird neben der Lage durch eine Vielzahl weiterer As-pekte bestimmt, z. B. die infrastrukturelle Anbindung, die Nähe zu touristischen At-traktionen oder die Sichtbar-keit. All dies muss bei der Er-arbeitung des Betriebskon-zepts berücksichtigt werden. Die Erfahrung zeigt dabei: Es gibt für jeden Standort Kon-zeptalternativen. Im Umkehr-schluss gilt aber, dass es kein Konzept gibt, das überall funktioniert. • Das Konzept von Hotels ba-siert auf der Positionierung (Standard, Zielgruppen, Typ mune n , Kapital-geber ge-prägt, die jeweils erstmals in dieser Kons-tellation zusammenarbeiten. Ein Projektentwickler hat dies einmal mit dem Verweis auf die Automo-bilindustrie treffend dargestellt: Eine der Hotelentwicklung ver-gleichbare Situation wäre, wenn die Designer von VW mit dem Einkaufschef von Opel, der Kons-truktionsabteilung von Audi, den Motorenbauern von BMW sowie den Karosseriebauern von Ferrari in den Werkshallen von Merce-des mit dem Toyota Montage-team innerhalb eines Zeitraums 18 11/2013


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